El pasado 15 de mayo se publicó en el BOE
la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social. Una ley que viene precedida de una gran polémica, al considerar que no
da solución a todos los problemas que forman parte de la realidad de la
población española ante la profunda
crisis económica en la que se haya inmersa nuestro país.
La norma se estructura en cuatro capítulos,
de los que pasamos a indicar sus notas más importantes, sin perjuicio de
ponernos a su disposición para solventar cualquier duda que pudiere surgirle.
Pues en esta circular se trata de hacer una exposición simple y directa de las
principales reformas sin proceder a reiterar el contenido integro de la ley
Primer Capítulo
Se recoge la suspensión inmediata y
por un plazo de dos años de los desahucios de aquellas personas o
familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión
o vulnerabilidad. Esta medida afectará a cualquier proceso judicial de
ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al
acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados
colectivos. Así pues en estos casos, la Ley impide que se proceda al
lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas, todo ello sin
alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria.
No
todos los deudores van a poder beneficiarse de esta medida, sino sólo
aquellos que cumplan los siguientes requisitos que son acumulativos:
1)
Pertenecer a uno de los colectivos sociales que se enumeran a continuación:
- Familias numerosas.
- Familias monoparentales con dos hijos a cargo.
- Unidad familiar con un menor de tres años.
- Familias con algún miembro con discapacidad o
dependiente.
- Deudor hipotecario se encuentre en desempleo y haya
agotado las prestaciones sociales.
- Ser víctima de violencia de género.
2)
Cumplir una determinada condición económica, ya sea:
- Que los ingresos familiares no podrán ser superiores al límite de
tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Dicho
límite sería de 1597,53 euros mensuales. Este límite se eleva respecto de
unidades familiares en las que algún miembro sea persona con discapacidad o
dependiente o que conviva con personas con discapacidad o dependientes.
- Que en los cuatro años inmediatamente anteriores al momento de la
solicitud la familia haya sufrido alteración significativa de sus
circunstancias económicas. La alteración significativa de sus circunstancias
económicas se medirá en función de la variación de la carga hipotecaria sobre
la renta sufrida en los últimos cuatro años.
3) Otros requisitos:
-
Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos
netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Que se trate de un crédito o préstamo
garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad
del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
Para estos deudores especialmente vulnerables
se prevé que la deuda que no haya podido ser cubierta con la subasta de la
vivienda habitual no devengue más interés de demora que el resultante de sumar
a los intereses remuneratorios un dos por cien sobre la deuda pendiente.
Esta normativa garantiza que los deudores
hipotecarios especialmente vulnerables no puedan ser desalojados de sus
viviendas, con la confianza de que, a la finalización de este período, habrán
superado la situación de dificultad en que se puedan encontrar en el momento
actual.
Igualmente debe tomarse en consideración a
este respecto el Código de Buenas Conductas aprobado en el verano de 2012.
Para acreditar que la vivienda objeto de desahucio es vivienda
habitual habrá que presentar certificado de
empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, certificados de titularidades
expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los
miembros de la unidad familiar; escrituras de compraventa de la vivienda y de
constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en
su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las
hubiere.
Segundo Capítulo
Introduce mejoras en el mercado
hipotecario a través de la modificación de la Ley Hipotecaria y otras
normas de sistema hipotecario y
financiero.
De forma relevante, para las hipotecas
constituidas sobre vivienda habitual se limitarán los intereses de
demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el
interés legal del dinero ( en la actualidad el tipo de interés del dinero se
encuentra en un 4% por lo que no podría rebasar el 12% ).
Además, se prohíbe expresamente la
capitalización de estos intereses y se establece que para el caso en que el
resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda
garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de
demora, de manera que sea posible que
el principal deje de devengar interés.
Por otro lado, se refuerza y fortalece
en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes
hipotecados y la independencia de las sociedades de tasación respecto a las
entidades de crédito. De tal forma, en la venta extrajudicial se introduce la posibilidad
de que el Notario, además de estar facultado expresamente para
advertir a las partes de que alguna cláusula es abusiva, pueda:
-
Suspender la misma cuando las partes acrediten que se han solicitado al
órgano judicial competente que dicte resolución decretando la improcedencia de
dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo
hipotecario
- Su continuación sin la aplicación de las
cláusulas abusivas.
La venta extrajudicial se realizará ante Notario y deberá
cumplir, entre otros, los siguientes requisitos y formalidades:
- El valor en que los interesados tasen la finca para la subasta
no podrá ser distinto del que haya fijado para el procedimiento de ejecución
judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor
señalado en la tasación realizada.
-
La venta se realizará mediante una sola subasta de
carácter electrónico que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la
Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Tercer Capítulo
Recoge las modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil
para garantizar que la ejecución hipotecaria se realice protegiendo los
derechos e intereses del deudor hipotecario de manera adecuada. Lo que supone
agilizar y flexibilizar el procedimiento de ejecución.
En particular, se establece la posibilidad
de que si tras la ejecución
hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante
el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte
del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas
obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual
revalorización futura de la vivienda ejecutada, pudiendo reducirse la deuda en un 50% de la
plusvalía obtenida por la entidad en la venta del inmueble.
Por otro
lado, se facilita el acceso de postores a las subastas y se rebajan los
requisitos que se imponen a los licitadores. De tal forma se duplica el
plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la
adjudicación que pasa a ser de cuarenta días y se disminuye el aval necesario
para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes.
También se introducen mejoras
en el procedimiento de subasta, de tal forma que:
-
El valor de tasación a efectos de la misma no
podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para
conceder el préstamo (Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de
subasta).
- En el caso de que la subasta concluyera sin postor,
se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. De tal forma se
elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien siempre para los
supuestos de vivienda habitual.
Los requisitos
para tomar parte en la subasta para los licitadores son los siguientes:
-
Identificarse de forma suficiente
-
Declarar que conocen las condiciones de la subasta, tanto generales como
particulares.
-
Presentar resguardo para demostrar que han depositado en la Cuenta de
Depósitos y Consignaciones o de que han prestado aval bancario por el cinco por
ciento del valor de tasación de los bienes.
También se recoge la modificación
del procedimiento ejecutivo a efectos de que, ya sea de oficio o a
instancia de parte, el órgano judicial competente pueda aprecia la
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutiva y, por tanto, decretar
la improcedencia de la ejecución o su continuación sin aplicación de las
cláusulas abusivas.
Esta es
una de las medidas más relevantes, ya que la Ley otorga la facultad al juez de
paralizar un procedimiento de ejecución hipotecaria en el caso de que se
detecte la existencia de cláusulas abusivas. Esta previsión se incluye como
consecuencia de la reciente Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea de 14 de marzo de 2013, que criticaba la legislación española por
considerar que los consumidores quedaban desamparados y sin posibilidad de
defensa hasta después de concluir el procedimiento de ejecución, una vez ya
habían perdido la vivienda. Hasta ahora, el juez tenía que continuar adelante
con la ejecución siempre que se cumplieran unos requisitos formales y el deudor
sólo tenía unos motivos tasados de oposición. Sin embargo, con la nueva
regulación introduce como nueva causa de oposición: la existencia de
cláusulas abusivas.
Se podrá
dar comienzo a un procedimiento de ejecución hipotecaria cuando cuyo
pago deba hacerse en plazos y vencieran al menos tres plazos mensuales
sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que
suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos
equivalente a tres meses.
De igual
forma se podrá reclamar la
totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se
hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos,
tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número
de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un
plazo, al menos, equivalente a tres meses.
Si el
bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá, aun sin el
consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades
expresadas en el párrafo anterior.
Cuarto Capítulo
Incluye un mandato al Gobierno para que
emprenda inmediatamente medidas para impulsar con el sector financiero la creación
de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas
que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo
hipotecario.
Si tuviera interés en conocer
la totalidad de la ley, podrá obtener la misma en http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf
Como siempre , le informaremos de cualquier novedad legislativa que
afecte a sus intereses.
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